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¿Quién debe responder de las cuotas impagadas a la comunidad de propietarios cuando uno de ellos vende su piso?

Un vecino que adeudaba diversas cuotas a la comunidad de propietarios ha vendido su piso. ¿El nuevo propietario debe responder de las cuotas impagadas anteriores? ¿Cómo se puede reclamar la deuda?

Con este artículo venimos a tratar una cuestión habitual en los últimos años en relación a las Comunidades de Propietarios.

Un vecino con deudas con la comunidad de propietarios vende a un tercero su vivienda o por algún motivo le embargan la propiedad.  

¿QUIÉN DEBE RESPONDER DE LA CUOTAS IMPAGADAS?

La Ley de Propiedad Horizontal -de aquí en adelante LPH- establece en su artículo 9 que el propietario de un inmueble tiene entre otras obligaciones la de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

Así mismo se indica que “el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”.

Por lo tanto, el nuevo propietario respondería con la vivienda adquirida de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por el anterior propietario.

De este modo la Comunidad de Propietarios tendrá dos vías para buscar la satisfacción de la deuda, por un lado podrá reclamar al anterior propietario para que pague -el anterior propietario responderá con todos sus bienes- y por otro lado podrá solicitar el embargo de la vivienda aunque el propietario actual sea distinto al que generó la deuda ya que queda afecta al pago de los gastos comunes de la anualidad correspondiente a la fecha de la compra y los tres años anteriores -el nuevo propietario se vería obligado a abonar la deuda si no quiere que le embarguen la vivienda-.

¿CÓMO PUEDE RECLAMAR LA DEUDA LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?

En primer lugar, la comunidad a través de su Presidente y su administrador deberá convocar una Junta General de propietarios en cuyo orden del día se incluya un punto para aprobar la liquidación de la deuda del propietario y la posibilidad de reclamar la deuda por la vía judicial incluido el procedimiento monitorio que establece la LPH y facultando al presidente para que otorgue poder para pleitos a favor de abogado y procurador.

Para aprobar dicho punto del orden del día bastará alcanzar una mayoría simple -la mitad más uno-.

Una vez aprobado dicho extremo el administrador comunicará el acuerdo alcanzado a todos los vecinos de la comunidad.

Aconsejamos que al deudor se le comunique mediante burofax con acuse de recibo y certificación de su contenido a efectos de poder probar en el Juzgado que se le ha comunicado correctamente y concediéndole un plazo para que pueda saldar la deuda de manera extrajudicial –el gasto de dicho burofax podrá repercutirse al propio deudor-.

Es posible que el deudor no pueda o no recoja la comunicación, en ese caso el administrador deberá colocar la comunicación en el tablón de anuncios de la comunidad o en lugar que pueda ser visible para que se tenga por efectuado dicho requerimiento.

En caso de que el deudor hiciese caso omiso a la reclamación la comunidad se podrá acudir al juzgado mediante el procedimiento ordinario -si la deuda es de más de 6.000 €-, al juicio verbal -si es inferior a 6.000 €- o al procedimiento monitorio de la LPH.

En estos casos aconsejamos de manera mayoritaria acudir al procedimiento monitorio por su agilidad. 

Una vez presentada la demanda de monitorio nos podemos encontrar ante los siguientes escenarios:

1º.- Que el deudor pague. En este caso se dará por terminado el proceso.

2º.- Que no pague ni se oponga al requerimiento. En este supuesto el Juzgado dictará decreto dando por terminado el proceso monitorio y reconociendo la deuda reclamada. Tras ello, la comunidad podrá solicitar la ejecución de dicha resolución pidiendo el embargo de cuentas y bienes del deudor.

3º.- Que se oponga al requerimiento recibido. Este procedimiento tiene la particularidad, de que la comunidad puede pedir preventivamente el embargo de bienes suficientes del demandado, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas en caso de que el deudor se oponga a la demanda.

El procedimiento a seguir en caso de oposición depende de la cuantía reclamada:

  • Si la deuda reclamada es de 6.000 € o inferior y el deudor se opone el procedimiento continuará por los cauces del juicio verbal, es decir, el Juzgado dará por terminado el proceso monitorio y señalará fecha para juicio tras el cual se dictará la oportuna sentencia.
  • En cambio, si la reclamación es superior a 6.000 € y el deudor se opone, el Juzgado dará por terminado el proceso monitorio y será necesario presentar demanda para continuar con el procedimiento ordinario –tras la presentación de la demanda se le dará al demandado un plazo de 20 días hábiles para contestar, el Juzgado señalará fecha para la Audiencia Previa (fase procesal entre las que otras cosas se propone prueba para el día del juicio), finalmente se celebrará el juicio y se dictará la oportuna sentencia que igualmente será ejecutable-.

Desde nuestro despacho aconsejamos que si van a comprar una vivienda soliciten al vendedor un certificado emitido por el administrador de la comunidad de propietarios donde se indique que el inmueble a comprar está al corriente de pagos.

En cualquier caso, antes de efectuar una reclamación siempre les recomendamos que soliciten asesoramiento legal de un profesional para que estudie su caso concreto y puedan aconsejarle acerca de las decisiones a adoptar.

 

 

 


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